Les locations Airbnb sont encadrées par des règles de plus en plus strictes. Les villes de Paris, Lyon et Biarritz sont dorénavant soumises au principe de compensation. Ce principe stipule que si vous voulez mettre en location une résidence secondaire dans ces villes, il faut systématiquement transformer un local commercial en hébergement hôtelier pour compenser la “perte” d’un logement d’habitation au profit de la location saisonnière. Mais comment transformer un local commercial en location Airbnb ? Voyons les étapes à suivre pour effectuer une telle transformation.
Avant de se lancer corps et âme dans les travaux de rénovation, il faut impérativement que vous soyez en règle pour effectuer ces travaux et que vous ayez obtenu toutes les autorisations nécessaires auprès de la mairie à laquelle le local commercial appartient. Pour ce faire, il faut que vous vous renseigniez sur différents aspects qui peuvent venir à l’encontre de la réalisation de votre projet.
Tout d’abord, pour savoir s’il est possible d’effectuer ce genre de transformation, il vous faudra consulter le Plan Local d’Urbanisme. Ce document permet de savoir dans quelles mesures il est possible d’aménager un local commercial en hébergement hôtelier. Selon les règles qu’il contient et pour diverses raisons, une interdiction de transformation peut vous empêcher de mener à bien votre projet. Aussi, le PLU comprend les normes architecturales auxquelles vous devrez potentiellement vous soumettre.
Ensuite, si le PLU le permet mais que le local se trouve dans un immeuble en copropriété, il vous faudra consulter les règles de copropriété pour savoir si la transformation est possible. Si les règles l'interdisent, vous pourrez tout de même tenter d’obtenir l’accord de la copropriété en soumettant votre projet lors d’une assemblée générale et en obtenant un vote d’accord à l’unanimité.
Enfin, de par le caractère du local que vous souhaitez transformer, il peut être encore sous un bail commercial. Pour obtenir les autorisations par la suite auprès de la mairie de mener la transformation du local commercial, il faut que ce bail commercial ne soit plus actif. Sinon, le local ne pourra pas être considéré comme hébergement hôtelier. Pour résilier ce bail il y a deux solutions :
Une fois que vous avez mené vos recherches et qu’il vous est possible de transformer un local commercial en hébergement hôtelier, il faudra que vous déposiez une demande d’autorisation d’urbanisme à la mairie. Cette demande sert aussi de demande de changement de destination. En fonction de votre projet et de vos besoins en termes de travaux, cette demande ne prendra pas la même forme :
Notez également que si votre local a une surface au sol de plus de 150 mètres carrés, il faudra obligatoirement que vous fassiez appel à un architecte. Cela peut être le cas pour un projet de co-living.
Une fois votre demande déposée auprès de la mairie, un certain délai est nécessaire pour traiter la demande. Comptez une durée d’un mois pour obtenir l’autorisation d’aménagement suite à une demande préalable de travaux et comptez une durée de deux à trois mois pour obtenir l’autorisation après la soumission d’un permis de construire. Il est important d’anticiper ces délais lors de l’établissement de votre projet dans le temps.
Le bureau du cadastre doit aussi être informé du changement de destination d’un local commercial en hébergement hôtelier. En effet, la nature d’un espace doit être définie également auprès des entités fiscales qui définissent l’impôt foncier.
En tant que local commercial, le propriétaire doit payer la contribution économique territoriale mais en tant que logement, le propriétaire paie la fameuse taxe d’habitation. Même s’il s’agit du même lieu, leur somme n’est pas la même et est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale.
Pour faire ce changement auprès du bureau, il suffit de remplir le formulaire mis à disposition et de l’envoyer par courrier recommandé avec avis de réception ou de le déposer directement au bureau du cadastre auquel appartient le logement. Il faut effectuer ce changement dans un délai de trois mois après le changement de destination.
Ça y est ! Après toutes ces démarches, vous pouvez enfin commencer les travaux. Avant de songer à la décoration et à la couleur des murs, il faut que vous vous assuriez de respecter les normes d’habitabilité. Elles comprennent notamment la présence d’un système de canalisation pour l’eau, le raccordement au réseau électrique, au moins un moyen d'éclairage naturel, un système de renouvellement d’air. De plus, dans le cadre d’un logement mis en location, il faut également respecter les obligations légales liées à la mise en location d’un logement décent.
Notez qu’avec les nouvelles normes de consommation énergétique liées au nouveau DPE et les nouvelles réglementations pour les locations classées F et G, nous vous conseillons, dès vos travaux d'aménagement, d’opter pour un bon système d’isolation, de chauffage et de renouvellement d’air (ventilation et ouverture).
Pour une location Airbnb, certains éléments supplémentaires sont à prévoir. Il s’agit plutôt d'éléments et d’équipements qui participent au bon déroulement des séjours des locataires et tombent sous le sens. Parmi ces équipements et aménagements, il y a :
Une fois vos travaux finis, vous pouvez enfin mettre votre logement en location courte durée ! Mais là encore, il faut suivre certaines démarches administratives. Il y a généralement la déclaration en tant que meublé de tourisme et l’obtention du numéro d’enregistrement. Dans certaines villes pour les résidences secondaires, il y a parfois la demande d’autorisation de changement d’usage.
Pour vous accompagner dans vos démarches et vous aider à rentabiliser votre location, des conciergeries Airbnb comme Welkeys existent. Confier votre logement à une agence de gestion de location saisonnière, vous soulage et vous fait gagner du temps ! Pas besoin de gérer les locataires, pas besoin de faire le ménage dans le logement entre les réservations et pas besoin de rester disponible pour répondre aux requêtes des locataires, nous faisons tout cela pour vous ! Avec notre offre complète de gestion locative, nous optimisons vos revenus locatifs et maximisons vos réservations toute l’année.
