Le prix d’achat est l’un des paramètres essentiels à prendre en compte lors de l’acquisition d’un bien immobilier afin de réaliser de la location saisonnière. En effet, les deux principaux paramètres qui vont déterminer la rentabilité d’un investissement sont le chiffre d’affaires généré et le prix d’achat d’un bien.
Voici quelques conseils pour s’assurer que l’on achète au bon prix un bien à mettre en location saisonnière.
La première étape indispensable est de réaliser un business plan, également appelé plan d’affaires. Ce business plan permet d’évaluer la rentabilité future d’une location saisonnière.
Le business plan se décompose en deux grandes parties : les revenus et les charges.
Les revenus d’une location saisonnière dépendent uniquement des nuits louées. Il faudra donc réaliser une étude pour déterminer le chiffre d’affaires en se basant sur deux critères :
Idéalement, il faut réaliser ces calculs pour les saisons basses, moyennes et hautes. En haute saison, les locations se font en général à la semaine et les tarifs sont plus élevés. Cette décomposition par saison permet d’obtenir une simulation plus réaliste des revenus que peut dégager la location.
Plusieurs charges seront associées au logement. Voici les principales :
En se basant sur le business plan, il est ensuite possible d’évaluer la rentabilité de l’investissement. Et en se fixant une rentabilité minimum, il est possible de déterminer à quel prix maximum le logement peut être acquis.
Cette première méthode pour déterminer à quel prix acheter un logement est la plus importante. Car quels que soient les prix du marché, le plus important est de s’assurer que l’on obtiendra la rentabilité escomptée pour son investissement.
Après avoir réalisé cette première étude, il est pertinent d’aller consulter les prix actuellement pratiqués sur le secteur géographique où l’on souhaite investir.
Le gouvernement publie en open data depuis quelques années toutes les ventes immobilières réalisées sur le territoire. Cette base de données, appelée DVF, pour Demandes de Valeurs Foncières, contient les informations suivantes pour chaque transaction immobilière :
Grâce à ces informations, il devient possible de consulter facilement sur n’importe quel secteur géographique les ventes de biens comparables réalisées récemment. Cela permet d’avoir un aperçu factuel des prix pratiqués pour le type de bien dans lequel on cherche à investir.
Plus d’informations sur les données partagées en Open Data sont disponibles sur le portail dédié du gouvernement.
En revanche, La Direction Générale des Finances Publiques ne publie ces informations que deux fois par an. Les données publiées ont donc un léger retard par rapport à la situation actuelle du marché. C’est pourquoi il est pertinent de compléter cette étude par une analyse des annonces sur les portails d’annonce.
Les portails d’annonces permettent d’avoir une version actualisée des prix pratiqués. Les prix affichés sont rarement les prix auxquels ils seront réellement vendus, mais cela permet tout de même d’avoir une idée des prix actuellement demandés.
Cette recherche s’effectue facilement, car c’est en général notamment sur les portails d’annonce que l’on se rend régulièrement pour chercher son futur investissement. Il faut prendre le temps de consulter chaque annonce pour prendre le pouls du marché et avoir un regard plus éclairé sur l’état du marché.
Lorsque l’on réalise un investissement immobilier en vue d’une location saisonnière, la revente n’est en général pas prévue. Mais, les projets d’investissements immobiliers sont des projets qui s’étalent sur plusieurs années, et il est plus difficile d’imaginer quels pourraient être les changements professionnels ou personnels qui pourraient arriver. Il faut donc toujours imaginer que l’on puisse avoir besoin de dégager de la trésorerie, ou de diminuer sa capacité d’endettement.
C’est pourquoi il reste important d’évaluer le potentiel de revente d’un bien immobilier. Pour ce faire, un bon indicateur est de regarder l’évolution des prix dans le secteur géographique, par rapport au reste du territoire. S’il est dans une dynamique haussière, cela signifie en général que le secteur est attractif, et cela diminue le risque d’une moins-value en cas de vente à moyen terme.
En conclusion, le prix d’achat est un des paramètres importants à prendre en compte lors d’un investissement en location saisonnière. Il faut s’assurer qu’il permette d’atteindre la rentabilité souhaitée, tout en vérifiant que le prix soit cohérent par rapport au marché.
